Огляд судових рішень на тему поділу земельних ділянок, які перебувають в оренді
Сьогодні, досить актуальним постає питання щодо поділу земельних ділянок, які перебувають в оренді. На практиці виникають ситуації, коли після формального припинення дії договору оренди землі орендодавець ділить земельну ділянку та передає її у власність окремими частинами іншим особам, про що не повідомляє орендаря. В даному випадку ідеться про порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України)
Відповідно до частин першої ст.33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Слід зазначити, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти:
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.
Варто зазначити, що присвоєння кадастрових номерів і формування нових ділянок, зареєстрованих у встановленому законом порядку, шляхом поділу раніше сформованої ділянки свідчить про виникнення нового з погляду положень закону об’єкта цивільних прав. Отже, вимога про поновлення договору оренди стосується ділянки, якої не існує, тобто порушуються приписи п.1 ч.1 ст.15 закону України «Про оренду землі» щодо визначення такої істотної умови договору, як об’єкт оренди (див. постанову КГС від 4.06.2019 у справі №926/1526/18).
КГС ВС у постанові від 20.02.2019 у справі № 904/792/18 зазначив, що це безумовно свідчить про недобросовісну поведінку орендодавця, який навмисно ввів орендаря в оману щодо дійсного стану правовідносин між ними. Адже, у зв’язку з поділом земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, та формуванням інших земельних ділянок, яким присвоєно кадастрові номери, об’єктивно відбулась зміна меж земельної ділянки, припинилось існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що унеможливлює ефективний захист прав орендаря шляхом поновлення договору оренди, укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди. Проте як боротися з такою недобросовісністю, не сказано.
Подібну позицію викладено в постанові КГС від 13.05.2019 у справі №927/660/17, де наголошено: оскільки суди встановили обставини зміни меж двох із п’яти ділянок, які входять до об’єкта оренди за договором, про поновлення якого ставиться питання, обставини відсутності орендованої за таким договором ділянки визначеної площі, обставини існування окремо сформованих ділянок із визначеними їм кадастровими номерами, станом на час звернення з позовом та на час розгляду цієї справи така ділянка не існує як об’єкт цивільних прав.
Ми вважаємо, що у такій ситуації ефективним способом захисту є первинне оскарження рішення про поділ ділянки та договорів, укладених з орендарями «новосформованих» ділянок.
Аналогічний правовий висновок зробив Верховний Суд України в справі № 6-55цс15 від 15.04.2015 про те, що належним способом захисту порушеного переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк в разі укладення договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право є позов про визнання другого договору оренди недійсним.
Велика Палата Верховного Суду від 23 червня 2020 року в справі № 909/337/19 не погоджується із вказаним висновком Верховного Суду України в справі № 6-55цс15. Вказано, що: “якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Крім цього КГС у постанові від 27.03.2019 у справі №911/512/18 наголошує на тому, що у разі, якщо заходи щодо поділу ділянки є чинними, відомості про оскарження та скасування цих заходів відсутні, поновлення прав орендаря шляхом поновлення договору оренди потребуватиме об’єднання ділянок, утворених за наслідками поділу, та створення ділянок зі складу наявних ділянок, які вже сформовані як об’єкти цивільних прав, що не може бути вирішено в межах позову про поновлення договору оренди ділянки.
У постанові КГС від 16.05.2019 у справі №925/478/17 висловлено позицію, що в разі припинення існування переданої в оренду ділянки з визначеним кадастровим номером у результаті її поділу поновлення договору оренди землі здійснюється в порядку одержання ділянки на праві оренди, тобто в загальному порядку, передбаченому в Земельному кодексі, а не в пріоритетному, визначеному в статті 33 закону України «Про оренду землі».
Крім того, слід ураховувати, що про неможливість поновлення ділянки з огляду на зміну її межі та площі (припинення її існування в первинному стані) можна говорити тільки в разі, коли встановлений факт існування на її основі окремо сформованих ділянок, яким уже присвоєно кадастрові номери відповідно до ч.4 ст.791 ЗК. У разі якщо такого не встановлено, висновки про зміну меж спірної ділянки є передчасними (див. постанову КГС від 06.03.2019 у справі №917/535/18).
Підсумовуючи усе вище сказане, можна дійти висновку, що належним способом захисту порушеного переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк є:
1) первинне оскарження рішення про поділ ділянки;
2) позов про визнання другого договору оренди недійсним;
3) позов про переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Анна Піскуровська,
стажерка АБ «Гончарук та партнери»
Наш менеджер з вами зв’яжеться якнайшвидше