Несвоєчасно повідомили орендодавця про намір поновити договір оренди земельної ділянки? В такому випадку будьте готові до втрати орендованої землі

Фабула справи:
Орендар отримав в оренду на п`ять років комунальну земельну ділянку. Після спливу строку оренди, договір оренди було поновлений ще на п`ять років. За два місяці до спливу строку оренди земельної ділянки, орендар звернувся до орендодавця з клопотанням про продовження строку договору.

Орендар вважав, що оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а орендодавець впродовж місяця після спливу цього строку не заперечив проти його поновлення, останній є поновленим на тих самих умовах і на той самий строк в силу закону.

Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим на підставі частини шостої статті 33 Закону України “Про оренду землі”

Суди першої й апеляційної інстанцій ухвалили рішення на користь позивача. Вважали, що він має право на поновлення договору оренди землі, бо відповідно до Закону повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та продовжив користуватись земельною ділянкою.

Судове рішення, мотивоване тим, що позивач до закінчення строку дії договору звертався до відповідача з метою поновлення договору оренди, долучивши проект додаткової угоди, а отже, виконав свій обов’язок повідомлення орендодавця про намір поновити договір, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачував орендну плату та протягом одного місяця як після звернення позивача, так і після закінчення строку дії договору від відповідача не надходило заперечень у поновленні договору та ним не прийнято рішення про відмову в поновленні договору, внаслідок чого в силу приписів ч.6 ст.33 «Про оренди землі» договір вважається поновленим на новий строк.

Суди попередніх інстанцій прийшли до висновків, що недотримання позивачем встановленого договором строку для звернення до відповідача не має істотного значення для вирішення даного спору.

Орендодавець не погодившись із висновками судів попередніх інстанцій оскаржив їх до Верховного Суду. Верховний Суд, розглядаючи касаційні скарги, формулює ключові питання даного спору таким чином:
1) чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою Законом та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця;
2) якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди.

Суди невірно застосували ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та не встановили існування сукупності юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, насамперед належного виконання орендарем умов договору оренди та своєчасного повідомлення орендодавця про намір поновлення договору.

У разі неналежного виконання орендарем умов договору оренди сама по собі відсутність заперечень орендодавця не спричиняє поновлення договору в силу закону; встановлення обставин належного виконання орендарем обов’язків за договором оренди є обов’язковим при вирішенні даного спору, а тягар доведення таких обставин покладений на позивача.

Порушення орендарем встановленого договором оренди строку для звернення до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір унеможливлює задоволення позову про поновлення договору на підставі ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренди землі».

Позивач не дотримався процедури поновлення оренди і таке порушення є істотним та виключає можливість поновлення оренди. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбаченач.1 ст.33 ЗУ «Про оренди землі», можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.

Позиція Верховного Суду
1) орендар не дотримався встановленого договором оренди строку для повідомлення орендодавця про намір поновити договір;
2) орендар допустив порушення умов договору оренди.

Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов’язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, зобов’язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначеніч.2 ст.33 ЗУ «Про оренди землі» або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

Умови договору оренди передбачали обов’язок орендаря не пізніше 3 місяців до закінчення строку договору звернутися до орендодавця з пропозицією підписати додаткову угоду, який ним було порушено, оскільки він звернувся до орендодавця за два місяці до закінчення строку договору. Таке порушення ВС визнав істотним і таким, що унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов’язань, зокрема, наведених нижче.

У зв’язку з тим, що несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні заявленого позову.

Недотримання цих строків може стати причиною втрати орендарем землі. Час звернення до орендодавця за поновленням договору оренди повинен відповідати тим строкам, які вказані в договорі оренди землі, або слід застосовувати ч. 2 ст. 33 ЗУ “Про оренду землі”.

Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом, при цьому дотримання строку входить до п`яти обов`язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 ЗУ “Про оренду землі”.: 1) орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; 2) він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; 3) до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; 4) продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; 5) орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

(Постанова ВС від 03.11.2021р. справа № 910/7864/20)