05 грудня 2019 року було прийнято ЗУ  «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». На основі цього закону було внесено ряд змін до низки законодавчих актів, у тому числі і до Земельного кодексу України, а також до Закону України «Про оренду землі». Суттєві зміни торкнулися процедури поновлення договір оренди землі.

Поновлення договорів оренди земельних ділянок регулюються ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», які включають в себе дві процедури:

1. Переважне право на поновлення договору, якщо орендар не пізніше одного місяця до закінчення строку дії договору, якщо інше не передбачено договором, звертається до орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити строк дії такого договору.

До листа-повідомлення додається проект додаткової угоди, і сторони між собою узгоджують всі істотні умови договору оренди земельної ділянки на майбутнє (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

2. У випадку, якщо орендар, котрий належно виконував умови договору оренди, після спливу строку дії такого договору продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачувати за таке користування орендну плату, а орендодавець, у свою чергу, впродовж місяця не висловив своїх письмових заперечень щодо такого землекористування після спливу строку договору, то договір оренди вважається автоматично поновленим на тих же умовах і той самий строк, які були вказані у договорі оренди (ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

Зміни до ЗУ «Про оренду землі» та Земельного кодексу України, які вступлять у силу 15.07.2020 р, істотно змінять  процедуру поновлення договорів оренди земельних ділянок.

Так, ст. 126-1 ЗК України буде регулювати питання поновлення ряду цивільно-правових договорів, у тому числі договорів оренди земельних ділянок. У договорі оренди земельної ділянки сторони можуть додатково передбачити умову поновлення такого договору. У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умови поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.

Ці правила не стосуються договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці знаходиться майно Орендаря.

Після вступу змін, процедура переважного права на поновлення договору, яка наразі прописана у чинній редакції ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», зазнає змін, законодавець прибрав процедуру автоматичного поновлення договору.

Поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної  власності, на якій не розташоване майно орендаря, після вступу змін можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу (органу місцевого самоврядування чи обласної державної адміністрації).

Саме ця зміна може нести деякий негативний вплив на Орендарів.  Кожне нове продовження строку чинності договору оренди повинно бути виключно за рішенням уповноваженого органу. Виходячи з існуючої практики прийняття таких рішень органами місцевого самоврядування, займає досить тривалий час.

Привертають увагу абзац 4 розділу ІХ Перехідних положень, яким передбачено наступне: «Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеного Закону, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Радимо внести відповідні зміни, щоб чинні договори оренди землі були приведені у відповідність до «нових правил» укладення та поновлення таких договорів.

Можна зробити висновок, що дане питання досить дискусійне та суперечне. Проблематика питання та правозастосування нової процедури поновлення договорів оренди буде предметом розгляду багатьох судових спорів.