З продовженням дії карантинних норм договори оренди нерухомості не втрачають своєї актуальності. І досі існує не визначеність та питання, пов’язані з укладанням даних договорів. Є ряд важливих моментів, на які варто звернути увагу при підписанні договору оренди.

Правовідносини, що виникають між сторонами, орендодавцем і орендарем регулюються
договором. Як правило, власник майна, який бажає передати у користування своє  нерухоме майно, тобто здати його в оренду, пропонує потенційному користувачу, орендарю, договір який на його погляд повинен відображати усі умови та порядок використання нерухомого майна. В свою чергу, орендар, часто погоджується на запропонований договір, не маючи можливості його змінювати та доповнювати.

Але, договір оренди покликаний збалансувати правовідносини, та попередити будь-які правові наслідки, що можуть настати для сторін в процесі виконання умов укладеного договору. Нажаль, як доводить практика, сторони договору оренди не завжди враховують важливі умови, які повинні захищати сторони договору, та зробити договір збалансованим.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотні умови договору, визначені у ч. 1 ст. 638 ЦК України, можна поділити на 4 групи: умови про предмет договору; умови, визначені законом як істотні; умови, які є необхідними для договорів даного виду; умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди

Стандартними умовами договору оренди є:

Предмет договору, де потрібно детально описати нерухоме майно, його площу, місцезнаходження, це важлива умова ідентифікації майна. Також не буде зайвим вказувати підстави набуття орендодавцем права власності на об’єкт оренди. Бажано додати витяг з реєстру прав на нерухоме майно. Необхідно, також, вказати всі недоліки об’єкту оренди, та обладнання, яке в ньому встановлене, на практиці таку інформацію треба виносити в окремий додаток до договору.

Ціна договору

Тобто розмір орендної плати, періодичність та строки її внесення з урахуванням індексації. Згідно з ч.1 ст.286 ГК України орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Бажано чітко вказувати, чи входять в орендну плату комунальні платежі. І якщо не входять, то в якому порядку та в які строки компенсуються орендодавцю витрати на їх сплату чи їх сплачує сам орендар.

У договір можливо включити умову про індексацію орендної плати, що передбачено ч.1 ст. 284 ГК України, ч.3 ст. 762 ЦК України.

Термін дії договору

Сторони вільні обирати строк дії договору оренди нерухомого майна, але повинні враховувати, що укладання договору оренди більш ніж на три роки тягне за собою його нотаріальне посвідчення, а право оренди державній реєстрації. У випадку, якщо нерухоме майно здається в суборенду, термін дії договору суборенди не може перевищувати терміну оренди, вказаному в договорі оренди – ч.2 ст. 774 ЦК України.

Бажано до договору оренди вносити умови про його пролонгацію та розірвання. Згідно із ст.764 ЦК України передбачено можливість пролонгації договору оренди, у випадку, якщо орендар продовжує користуватись об’єктом оренди, а орендодавець цьому не заперечує.

Варто наголосити, що помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди. Відповідне положення міститься у постанові КГС ВС від 16 вересня 2020 року у справі № 904/5126/19.

У разі припинення договору оренди, орендар зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві орендоване майно у стані, в якому воно було одержане, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч.1. ст.785 ЦК України) Законодавець в ст. 781-784 ЦК України передбачив дострокове розірвання договору оренди, за вимогою орендодавця та за вимогою орендаря.

Згідно норми ст. 774 ЦК України, передача нерухомого майна в суборенду можливо лише з дозволу орендодавця, якщо інше не встановлено договором. Тобто, при укладанні договору оренди нерухомого майна необхідно зазначити, чи має право орендар здавати отримане нерухоме майно в суборенду чи ні.

За наведеним у касаційній скарзі висновком Верховного Суду в постанові від 06.06.2018 у справі № 911/3763/16 за змістом частини 3 статті 26 Закону та статті 783 ЦК України підставою для розірвання договору може бути належним чином доведений факт укладення договору піднайму (суборенди) за відсутності згоди наймодавця (орендодавця). У той же час зазначені норми закону не передбачають обов`язковість розірвання договору оренди в разі порушення орендарем зобов`язань за договором, а надають можливість їх застосування в залежності від конкретних обставин справи, про що також наголошено судом касаційної інстанції у вказаному судовому рішенні.

Існує поняття ціль оренди, яке покликане описати, для чого орендар буде використовувати об’єкт оренди. За бажанням орендодавця в договір оренди можуть бути внесені штрафні санкції за використання об’єкту оренди не за призначенням, або дострокове його розірвання.

Будь-яке орендоване майно потребує ремонту. Зазвичай, договір оренди нерухомого майна укладається на тривалий термін, тому бажано вносити умови щодо капітального та косметичного ремонту орендованого нерухомого майна. Треба з’ясувати, яка сторона виконує капітальний або косметичний ремонт, як часто виконуються такі ремонтні роботи. Яким чином сторони повідомляють про бажання виконати такі роботи. Слід додати, що орендар має право на компенсацію витрат на поліпшення, що були зроблені з дозволу власника нерухомого майна, та не можуть бути відокремлені.

Якщо сторони планують витрати на ремонт/поліпшення зараховувати в рахунок орендної плати, то це потрібно прописати в договорі. А саме передбачити:

• як відбуватиметься узгодження сум зроблених витрат. Типово обумовлюють, що витрати буде підтверджено наданими орендодавцеві копіями первинних документів. Складають акт приймання-передачі результатів ремонтних робіт/поліпшення;
• з якого місяця відбуватиметься зарахування витрат у рахунок орендної плати.

Важливою складовою договору оренди нерухомості є акт приймання- передачі майна, що перебачено ст. 795 ЦК України. Цей документ складається на початку орендних правовідносин та закінчує їх. Підписання сторонами такого документа свідчить про прийняття об’єкту та фіксує усі недоліки та його загальний стан. Відповідно повернення предмету оренди відбувається шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.

Якщо у договорі оренди зазначено, що на період дії обставин форс–мажору орендар повністю звільняється від внесення орендної плати, вам пощастило. Тобто доки діятиме карантин, орендар може бути спокійним та не сплачувати орендну плату, і претензій та штрафних санкцій з боку орендодавця не виникне.

Відповідно до частин четвертої, шостої ст. 762 ЦКУ орендар має право вимагати в орендодавця зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Крім того, орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, у ситуації, коли підприємець не може використовувати приміщення у зв’язку з обов’язковим зупиненням діяльності через введення карантину, він може звільнятися від сплати орендної плати за весь час невикористання приміщення.

Як свідчить аналіз судової практики, суди стають на бік орендарів у випадках застосування частини шостої ст. 762 ЦКУ. Так, у справі № 910/23761/15 постановою від 21.12.2016 р. Вищий господарський суд України задовольнив касаційну скаргу відповідача (орендаря) щодо ненарахування орендної плати на період, протягом якого орендоване майно ним не використовувалось для здійснення господарської діяльності.

Зі змісту судового спору з’ясовано, що позивач звернувся до господарського суду міста Києва з позовною заявою до відповідача про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення та пені. Позовні вимоги були обґрунтовані порушенням зобов’язання зі сплати орендної плати та відшкодування вартості комунальних послуг за період з серпня 2014 року по серпень 2015 року. Зауважимо, що оренда майна здійснювалася на території проведення антитерористичної операції та територіях непідконтрольних Україні. Суд визнав, що за змістом норми матеріального права (частина шоста ст. 762 ЦКУ), якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від сплати за весь час неможливості такого користування.

Додатково орендарям необхідно звертатись з заявою до Торгово-промислової палати України щодо засвідчення форс-мажорних обставин у разі неможливості користування приміщеннями у зв’язку із введеними на рівні державної влади обмеженнями або заборонами для суб’єктів господарювання у відповідних сферах.

Існує загальне правило, що сторони мають додержуватися вимог укладених ними договорів. Це правило забезпечує прогнозованість дій сторін, програмуючи їх поведінку, і стимулюючи до неухильного виконання взятих на себе обов’язків. Але не завжди строни виконують покладені на них права та обов’язки.

Анна Піскуровська
стажерка  АБ «Гончарук та партнери»