Численні питання, що виникають у мешканців багатоквартирних будинків, були і залишаються вагомими. Відомо, що у багатоквартирних будинках нерідко виникають непорозуміння та конфлікти між співвласниками, фінансові перешкоди при оплаті за комуналку, затримки в отриманні субсидій та інші проблеми.

Давайте проаналізуємо найцікавіші рішення та судову практику:
1. Квартира оформлена на ім’я одного з подружжя, не змінює її статусу спільної власності
Верховний Суд у справі № 161/14048/19 від 29.01.2021 р. наголосив на презумпції спільності права власності подружжя на майно, яке набуте ними в період шлюбу. Адже, у сімейному законодавстві діє принцип спільності майна подружжя та частки чоловіка і дружини є рівними, відповідно до ст. 60 СКУ.
При цьому, суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що «якщо майно придбано під час шлюбу, то реєстрація прав на нього лише на ім`я одного із подружжя не спростовує презумпцію належності його до спільної сумісної власності подружжя».

Єдина умова, за якої суд визнає майно, придбане під час шлюбу, особистою власністю – доведення факту його придбання за особисті кошти. При цьому, тягар доказування обставин, необхідних для спростування презумпції спільної власності покладається на того з подружжя, який її спростовує. І такі доводи повинні бути беззаперечними та реальними.
Постанова ВС у справі № 546/912/16-ц від 24.01.2020

2. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками та виділу в натурі не підлягає
Касаційний цивільний суд зазначив, що за нормами ч.ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України, положення якої кореспондуються з нормами ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

У нашому випадку – наскрізний проїзд багатоквартирного будинку не має самостійного правового та функціонального призначення, відмінного від тієї допоміжної функції, яку він виконує, забезпечуючи доступ до свого майна усім мешканцям квартир та користувачам нежитлових приміщень, які в ньому розташовані.

Верховний Суд виходить з того, що невід’ємною складовою суб’єктивного права власності на нерухоме майно є забезпечення вільного і безперешкодного доступу кожного власника до свого житла. Створення перешкод у доступі свідчитиме про порушення самого права власності в цілому.

Тож, спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.
Постанова Верховного Суду у справі № 554/7785/16-ц від 20.03.2019

3. Відключення споживача від мереж централізованого опалення не є підставою для звільнення від оплати централізованого опалення місць загального користування
Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками усіх допоміжних приміщень будинку та його технічного обладнання і зобов`язанні брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку та прибудинкових територій відповідно до своєї частки у майні будинку. Відключення від мереж централізованого опалення не є підставою для звільнення мешканців від такої участі.
Постанова Верховного Суду у справі № 311/3489/18 від 22.12.2020 р.

4. ОСББ не має права відключати електро, водо та теплопостачання навіть при наявності заборгованості за надання таких послуг
Мотивуючи своє рішення суд касаційної інстанції вказав, що згідно пункту 35 Правил користування електричною енергією – енергопостачальник має право відключити споживача у разі:
• самовільного підключення до електричної мережі;
• розкрадання електричної енергії, навмисного пошкодження приладу обліку та зриву пломби;
• порушення термінів сплати за спожиту електричну енергію у порядку, визначеному пунктом 27 цих Правил, або порушення умов договору про реструктуризацію заборгованості;
• неоплати за встановлення нового приладу обліку відповідно до пункту 17 або інших платежів згідно з цими Правилами;
• невиконання припису Державної інспекції з енергетичного нагляду за режимами споживання електричної енергії;
• зниження показників якості електричної енергії з вини споживача.

Проте, ОСББ всупереч вищенаведеним положенням ПКЕЕ, перебрало на себе повноваження енергопостачальної організації, оскільки енергопостачання кімнати позивача було відключено не енергопостачальною організацією, а відповідачем, яким не доведено наявності безспірної заборгованості позивача перед відповідачем за спожиту електроенергію, а підставою для відключення електроенергії стала заборгованість за утримання будинку та прибудинкової території.
Аналогічно обмеження питного водопостачання є компетенцією підприємств питного водопостачання, а не ОСББ.
Постанова Верховного Суду у справі № 766/22228/17 від 12 грудня 2018р.

5. Відповідальність за завдану майнову шкоду внаслідок залиття квартир з причини неналежного стану даху будинку несе особа, яка є балансоутримувачем житлового будинку та надавачем послуг з утримання будинку
Суд на основі положень статей 11 та 1166 ЦК України зробив висновок, що підставою виникнення зобов`язання про відшкодування шкоди є завдання майнової шкоди іншій особі. Зобов`язання про відшкодування шкоди виникає за таких умов: наявність шкоди; протиправність поведінки особи, що завдала шкоди; наявність причинного зв`язку між протиправною поведінкою особи, яка завдала шкоди та її результатом – шкодою; вина особи, яка завдала шкоди.

Верхоний Суд погодився з судами першої та апеляційної інстанцій щодо наявності вини відповідача у залитті квартир, зазначивши, що відповідальність за завдану позивачам майнову шкоду внаслідок залиття квартир позивачів з причини неналежного стану даху будинку несе відповідач, оскільки є балансоутримувачем житлового будинку та виконавцем послуг з утримання будинку і прибудинкової території, його зобов`язано утримувати в належному технічному стані житловий будинок і проводити його поточний ремонт.
Постанова Верховного Суду у справі № 666/213/16-ц від 23.12.2020 р.

6. Житлово-комунальні послуги зобов’язаний оплачувати кожен із співвласників квартири
Статтею 360 ЦК України передбачено, що співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов`язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов`язаннями, пов`язаними із спільним майном.

Керуючись, зокрема, ч. 4 статті 544 ЦК України Верховний Суд робить висновок, що якщо хтось із співвласників відмовляється брати участь у витратах, інші співвласники можуть здійснити їх самостійно і вимагати від цього співвласника відшкодування понесених витрат у судовому порядку або ж безпосередньо звернутись до суду з позовом про примусове стягнення з співвласника, який відмовився нести тягар утримання спільного майна, коштів для цієї мети.
Постанова Верховного Суду у справі № 703/2200/15-ц від 19.08 2020 р.

7. Рішення ОСББ, зокрема щодо внесків та платежів, є необов’язковим для орендарів приміщень, а обов’язкове лише для власників
Верховний Суд прийшов до висновку, що положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ не є обов’язковими для орендарів приміщень у багатоквартирному будинку.

Дійсно, відповідно до частини 4, ст. 12 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на управління будинком у випадку передачі комунальних нежитлових чи житлових приміщень несуть орендарі (наймачі). Проте, як роз’яснив ВС, законодавство не передбачає механізму реалізації такого обов’язку, в тому числі способу захисту ОСББ у випадку ухилення орендарем від оплати витрат на утримання будинку.

Право ОСББ на стягнення коштів на утримання будинку передбачено частиною 6, статі 13 ЗУ « Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» лише з співвласників будинку, а не орендарів або у випадку укладання між орендарем та ОСББ договору, який би передбачав обов’язок орендаря оплачувати витрати на утримання будинку за визначеними договором тарифами та періодичністю.
Постанова Верховного Суду у справі № 906/884/19 від 02.09.2020 р.

Анна Піскуровська, стажерка  АБ “Гончарук та партнери”