Що робити інвестору, якщо об’єкт інвестування перейшов у власність до добросовісного набувача?

Особа придбала майнові права на квартиру, проте через деякий час виявилося, що збудована квартира належить третій особі.

Нещодавно Верховний суд вирішував цікаву справу, в межах якої позивач намагався захистити право власності на об’єкт інвестування шляхом витребування квартири з чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру.

Фабула справи

Фізична особа звернулась до суду з позовом до забудовника та співвідповідачів про визнання недійсними договору про резервування об`єкту нерухомості та договору купівлі-продажу цінних паперів, актів про пред`явлення до погашення та погашення пакету облігацій, акту прийому-передачі майнових прав на квартиру та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, витребування її з чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру.

Між позивачем та забудовником було укладено договір  про резервування об`єкту нерухомого майна та порядок погашення облігацій.

За умовами договору забудовник зобов’язався закріпити (здійснити резервування) за позивачем квартири, в обмін на погашення пакету облігацій, придбаних позивачем, що дорівнює метражу квартири.

Після здачі будинку в експлуатацію позивач дізналася, що відповідач ОСОБА_3 незаконно заволодів правом на майно шляхом отримання свідоцтва про право власності, незважаючи на те, що майнові права на квартиру належали виключно позивачу.

В результаті було відкрито кримінальне провадження. З’ясувалося, що правочини, на підставі яких виникло майнове право у ОСОБА_3 було вчинено з перевищенням повноважень.

Більше того, в подальшому спірна квартира була придбана третьою особою (добросовісний набувач)

Однією з вимог позивача була вимога про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння.

Суди першої та апеляційної інстанції задовольнили позовні вимоги позивача.

Позиція Верховного Суду

Верховний суд, переглядаючи справу, постав перед питанням чи має право витребувати нерухоме майно від добросовісного набувача власник майнових прав на це майно та у який спосіб інвестор має захистити свої права: шляхом визнання права власності на майнові права чи права власності на об`єкт нерухомості, який закінчений будівництвом та прийнятий до експлуатації.

За результами розгляду судом касаційної інстанції було прийнято рішення про наявність підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Примітно, що одним із суддів Верховного Суду у цій справі було висловлено окрему думку, яка полягає в тому, що підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду не було: укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, позивач як власник цього права, наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому; належним способом захисту в цій ситуації мав би бути позов про відшкодування збитків.

Цікаво, до яких висновків діє Велика Палата Верховного Суду.

Детальніше можна ознайомитися з ухвалою ВС https://reyestr.court.gov.ua/Review/94194273