Ви купили квартиру, перевірили всі документи, зареєстрували право власності, і раптом суд вилучає майно на користь іншої особи. Це не теорія. Такі справи є в практиці Верховного Суду, і їх кількість зростає. Адвокатське бюро «Гончарук та партнери» пояснює, як працює інститут добросовісного набувача, на що суд звертає увагу і як мінімізувати ризики при купівлі нерухомості.
Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Обидві сторони правочину мають поводитися правомірно вже на стадії, що передує його укладенню.
Набувач визнається добросовісним, якщо виконуються три умови:
Закон виходить із презумпції добросовісності: набувач вважається добросовісним до тих пір, поки в судовому порядку не буде доведено протилежне (ч. 5 ст. 12 ЦК України, постанова ВП ВС у справі № 907/50/16).
Це ключовий орієнтир. Якщо в реєстрі на момент купівлі відсутні відомості про права третіх осіб або обтяження, покупець, який на це покладався, набуває майно вільним від незареєстрованих прав. Такий підхід закріплений у постановах Великої Палати Верховного Суду (справи № 922/3537/17, № 610/1030/18, № 922/2416/17).
Важливий висновок ВС від 11.03.2025 у справі № 922/647/22: добросовісний набувач не зобов’язаний перевіряти всю «ланцюжок» попередніх переходів права власності та робити висновки щодо їх правомірності. Він може діяти, покладаючись на актуальні дані реєстру, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача могли б викликати обґрунтований сумнів.
Від недобросовісного набувача майно витребовується у всіх випадках. З добросовісним набувачем ситуація принципово інша.
Відповідно до ст. 388 ЦК України, витребування нерухомості від добросовісного набувача можливе лише у разі, якщо власник доведе, що майно вибуло з його володіння без його волі, наприклад, через шахрайство, підробку документів або вчинення правочину під примусом.
При цьому суд зобов’язаний оцінювати справедливий баланс між суспільним інтересом і правами особи відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини. Якщо добросовісний набувач понесе індивідуальний і надмірний тягар без обґрунтованої компенсації, це буде порушенням його прав. На це прямо вказує ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» (заява № 29979/04) та «Кривенький проти України» (заява № 43768/07).
Ні, не автоматично. Верховний Суд у постанові від 16.04.2025 (справа № 910/17006/23) вказав: особа може бути визнана добросовісним набувачем навіть якщо правочин, за яким вона набула майно, вчинений за відсутності у продавця права на відчуження, за умови що всі інші ознаки дійсності правочину дотримані.
Недійсність попереднього правочину сама по собі не свідчить про вибуття майна не з волі власника. Суд має окремо встановити, чи давав власник фактичну волю на передачу майна.
Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає цей статус всупереч вимогам ст. 388 ЦК України та разом з ним втрачає майно без компенсації, є неприйнятною і покладає на нього надмірний тягар (справа № 908/976/19, ВП ВС).
Судові рішення, ухвалені без оцінки добросовісності набувача, не відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном. Про це неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (постанови у справах № 669/927/16-ц, № 688/2908/16-ц, № 923/196/20).
На практиці суд з’ясовує такі обставини:
Стаття 388 ЦК України і принцип презумпції добросовісності активно застосовуються у трьох групах справ.
Подвійний продаж інвестиційної нерухомості. Забудовник (або кооператив) продає одну і ту ж квартиру двом інвесторам на етапі будівництва, а після введення об’єкта в експлуатацію право власності реєструється на другого покупця. Перший інвестор звертається до суду з віндикаційним позовом. Другий покупець захищається як добросовісний набувач. Суд оцінює, чи знав або чи міг знати другий покупець про існування першого договору, і чи вибуло майно з володіння першого покупця з його волі. У курортній та дохідній нерухомості (готельно-апартаментні комплекси, condo-hotel) цей сценарій особливо поширений через непублічність реєстру пайовиків кооперативів.
Купівля майна з-під арешту або з нерозкритими обтяженнями. Продавець на момент угоди мав арешт на майно або приховане обтяження, яке не було внесене до Державного реєстру речових прав. Покупець, який покладався на актуальний витяг з реєстру, зазвичай визнається добросовісним і зберігає майно.
Спори про повернення майна попереднього власника. Наприклад, коли колишній подружжя або спадкоємець вимагає повернення майна, що вибуло з його володіння через нечесний правочин третіх осіб. Тут ключове питання: чи вибуло майно з волі власника, чи без неї.
Ми в Адвокатському бюро «Гончарук та партнери» рекомендуємо до укладення будь-якої угоди з нерухомістю:
Якщо ви вже стали стороною спору щодо витребування нерухомості, своєчасна правова допомога суттєво впливає на результат. Чим раніше залучений адвокат, тим більше можливостей для захисту ваших прав.
Адвокати Honcharuk Partners розглянуть вашу ситуацію та нададуть конкретні рекомендації.
Читайте також:
П: Чи може суд забрати квартиру в добросовісного покупця?
В: Так, але лише у виняткових випадках, передбачених ст. 388 ЦК України: якщо майно вибуло з володіння власника без його волі. При цьому суд зобов’язаний перевірити добросовісність набувача та забезпечити справедливий баланс інтересів.
П: Що таке презумпція добросовісності набувача?
В: Це принцип, за яким кожен набувач майна вважається добросовісним до тих пір, поки в суді не буде доведено протилежне. Тягар доказування недобросовісності лежить на позивачі, а не на покупці.
П: Чи потрібно перевіряти всю історію попередніх власників перед купівлею нерухомості?
В: Ні. Верховний Суд у 2025 році підтвердив: добросовісний набувач не зобов’язаний досліджувати всі попередні переходи права власності. Достатньо покладатися на актуальні дані Державного реєстру за відсутності очевидних підозрілих обставин.
П: Що означає «вибуття майна не з волі власника»?
В: Це ситуація, коли власник не давав фактичної згоди на передачу майна: наприклад, правочин вчинено через шахрайство, підробку документів або під примусом. Саме ця обставина, а не просто недійсність правочину, є підставою для витребування майна від добросовісного набувача.
П: Що робити, якщо проти мене подано позов про витребування нерухомості?
В: По-перше, зберегти всі докази обачності при купівлі: переписку з продавцем, акти огляду, документи розрахунків. По-друге, негайно залучити адвоката для аналізу підстав позову і перевірки Державного реєстру на момент укладення договору. Своєчасна юридична допомога суттєво впливає на результат справи.
П: Чи може недійсність попереднього правочину бути підставою для витребування майна від мене?
В: Сама по собі недійсність попереднього правочину не є достатньою підставою. Суд окремо перевіряє: чи є покупець добросовісним і чи вийшло майно з володіння власника без його волі. Якщо обидві умови не підтверджені, витребування неможливе.
П: Чи зобов’язаний добросовісний набувач компенсувати збитки попередньому власнику?
В: Ні. Добросовісний набувач не несе відповідальності за порушення, допущені попередніми власниками або іншими особами в ланцюжку угод. Якщо майно все ж витребувано, добросовісний набувач має право вимагати компенсації від особи, у якої він купив нерухомість.
Матеріал підготовлено адвокатами Honcharuk Partners для загального інформування. Кожна ситуація має індивідуальні особливості, зверніться за консультацією.