Орендні правовідносини в Україні регулюються гл. 58, 59 Цивільного Кодексу України, §5 гл. 30 Господарського кодексу України, Законом України «Про оренду державного та комунального майна». Розповсюдженим видом оренди є оренда нерухомого майна. Правовідносини, що виникають між сторонами, орендодавцем і орендарем регулюються договором.

Як правило, власник майна, який бажає передати у користування своє нерухоме майно, тобто здати його в оренду, пропонує потенційному користувачу, орендарю, договір який на його погляд повинен відображати усі умови та порядок використання нерухомого майна. В свою чергу, орендар, часто погоджується на запропонований договір, не маючи можливості його змінювати та доповнювати. Але, договір оренди покликаний збалансувати правовідносини, та попередити будь-які правові наслідки, що можуть настати для сторін в процесі виконання умов укладеного договору. Нажаль, як доводить практика, сторони договору оренди не завжди враховують важливі умови, які повинні захищати сторони договору, та зробити договір збалансованим.

Давайте з’ясуємо, які умови повинні бути прописані в договорі оренди нерухомого майна.
Стандартними умовами договору оренди є:
1) Предмет договору, де потрібно детально описати нерухоме майно, його площу, місцезнаходження, це важлива умова ідентифікації майна. Також не буде зайвим вказувати підстави набуття орендодавцем права власності на об’єкт оренди. Бажано додати витяг з реєстру прав на нерухоме майно. Необхідно, також, вказати всі недоліки об’єкту оренди, та обладнання, яке в ньому встановлене, на практиці таку інформацію треба виносити в окремий додаток до договору.

2) Ціна договору
Тобто розмір орендної плати, періодичність та строки її внесення з урахуванням індексації. Згідно з ч.1 ст.286 ГК України орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Як доводить практика, окрім орендної плати, за будь-яке нерухоме майно потрібно сплачувати комунальні платежі (опалення, водопостачання, газ, утримання будинку та
прибудинкової території). В практиці існують різні варіанти сплати за оренду нерухомого майна та компенсації оплати комунальних платежів. Існують випадки, коли в орендну плату враховані комунальні платежі, але більш коректніше в договорі розписувати усі види комунальних платежів, порядок їх сплати орендарем, або компенсації сплачених сум орендодавцю. Бажано чітко вказувати, що компенсація витрат за комунальні послуги
повинна здійснюватися орендарем згідно з узгодженого сторонами розрахунку. У договір можливо включити умову про індексацію орендної плати, що передбачено ч.1 ст. 284 ГК України, ч.3 ст. 762 ЦК України.

3) Термін дії договору
Сторони вільні обирати строк дії договору оренди нерухомого майна, але повинні враховувати, що укладання договору оренди більш ніж на три роки тягне за собою його нотаріальне посвідчення, а право оренди державній реєстрації. У випадку, якщо нерухоме майно здається в суборенду, термін дії договору суборенди не може перевищувати терміну оренди, вказаному в договорі оренди – ч.2 ст. 774 ЦК України.

Бажано до договору оренди вносити умови про його пролонгацію та розірвання. Згідно із ст.764 ЦК України передбачено можливість пролонгації договору оренди, у випадку, якщо орендар продовжує користуватись об’єктом оренди, а орендодавець цьому не заперечує. У разі припинення договору оренди, орендар зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві орендоване майно у стані, в якому воно було одержане, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч.1. ст.785 ЦК України) Законодавець в ст. 781-784 ЦК України передбачив дострокове розірвання договору оренди, за вимогою орендодавця та за вимогою орендаря.

4) Згідно норми ст. 774 ЦК України, передача нерухомого майна в суборенду можливо лише з дозволу орендодавця, якщо інше не встановлено договором. Тобто, при укладанні договору оренди нерухомого майна необхідно зазначити, чи має право орендар здавати отримане нерухоме майно в суборенду чи ні.

5) Існує поняття ціль оренди, яке покликане описати, для чого орендар буде використовувати об’єкт оренди. За бажанням орендодавця в договір оренди можуть бути внесені штрафні санкції за використання об’єкту оренди не за призначенням, або дострокове його розірвання.

6) Будь-яке орендоване майно потребує ремонту. Зазвичай, договір оренди нерухомого майна укладається на тривалий термін, тому бажано вносити умови щодо капітального та косметичного ремонту орендованого нерухомого майна. Треба з’ясувати, яка сторона виконує капітальний або косметичний ремонт, як часто виконуються такі ремонтні роботи. Яким чином сторони повідомляють про бажання виконати такі роботи. Слід додати, що орендар має право на компенсацію витрат на поліпшення, що були зроблені з дозволу власника нерухомого майна, та не можуть бути відокремлені.

7) Важливою складовою договору оренди нерухомості є акт приймання-передачі майна, що перебачено ст. 795 ЦК України. Цей документ складається на початку орендних правовідносин та закінчує їх. Підписання сторонами такого документа свідчить про прийняття об’єкту та фіксує усі недоліки та його загальний стан. Відповідно повернення предмету оренди відбувається шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.