16 січня 2020 року  набув чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який вніс зміни до Земельного кодексу України.

Чим керуються суди при ухваленні рішень
Так в справах щодо захисту прав на земельну ділянку, суд при ухваленні рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки зобов’язаний одночасно вирішити питання щодо припинення усіх речових прав, їхніх обтяжень, зареєстрованих щодо такої земельної ділянки. У випадку ухвалення судом рішення про визнання нечинним рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, за якою була сформована земельна ділянка, щодо якої виникли речові права, а також про скасування державної реєстрації такої земельної ділянки, суд зобов’язаний визнати нечинним рішення про затвердження такої документації (за його наявності) та припинення таких прав (за їхньої наявності).

Визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації розглянемо на прикладі постанови ВС від 24 квітня 2019року справа № 525/1225/15-ц

Короткий зміст позовних вимог
Позивач звернувся до суду з позовом, у якому зазначав, що йому надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 55,10 га із цільовим призначенням – для ведення фермерського господарства. Проти відведення йому даної земельної ділянки не заперечувала і Корнієнківська сільрада, що підтверджується рішенням виконкому сільської ради.

Пізніше позивач звернувся до ГУ Держземагентства у Полтавській області з клопотанням про затвердження проекту землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки в оренду та про передачу цієї земельної ділянки йому в оренду строком на 49 років.

Але ГУ Держземагентства повернуло позивачу проект землеустрою для усунення недоліків.

Позивач усуває зазначені у листі недоліки та подає повторне клопотання до ГУ Держземагентства, проте управління повідомило його, що договір оренди вказаної земельної ділянки вже укладеноз іншою особою, який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером 9119793. Тому передача позивачу цієї земельної ділянки в оренду неможлива.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Судові рішення мотивовано тим, що видача заступником начальника ГУ Держземагентства наказу про надання дозволу позивачу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, не давало позивачеві пріоритетного права на першочергове оформлення договору оренди.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу позивача задоволено. Рішення районного суду та ухвалу Апеляційного суду скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвалу суду мотивовано тим, що ГУ Держземагентства неправомірно відмовило позивачу у затвердженні та поверненні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, що встановлено постановою Полтавського окружного адміністративного суду.

Рішенням районного суду позов позивача задоволено частково. Визнано договір оренди земельної ділянки від 19 березня 2015 року, укладений між ГУ Держгеокадастру та іншою особою, предметом якого є оренда земельної ділянки, що передана у строкове платне користування, строк оренди 21 рік, для ведення фермерського господарства, недійсним. Також скасовано державну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно договору оренди земельної ділянки. Зобов`язано ГУ Держгеокадастру у Полтавській області прийняти та розглянути клопотання позивача про затвердження проекту землеустрою щодо відведення в оренду позивачу земельної ділянки.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ГУ Держземагентства у Полтавській області порушило пріоритетність розгляду клопотань щодо надання в оренду земельної ділянки та порушило конституційні права позивача, оскільки на момент звернення відповідача до ГУ Держземагентства останнім вже був наданий дозвіл на розробку проекту відведення позивачу , а тому оспорюваний договір оренди земельної ділянки є таким, що порушує публічний порядок і є недійсним на підставі статті 228 ЦК України.

Також суд зробив висновок, що відновлення порушеного права позивача можливе шляхом зобов`язання ГУ Держегеокадастру прийняття та розгляду клопотання позивача про затвердження проекту землеустрою щодо відведення йому земельної ділянки в оренду.

Позиція Великої Палати Верховного Суду
Велика Палата Верховного Суду вважає, оскільки позовні вимоги у справі однорідні, нерозривно пов`язані між собою та від вирішення однієї з них залежить вирішення інших вимог, то такі вимоги мають розглядатися в одному провадженні, а саме за правилами цивільного судочинства, тому помилковим є висновок апеляційного суду про закриття провадження у справі в частині позовних вимог з підстав, що ці вимоги мають розглядатися за правилами КАС України.

У задоволенні позовних вимог позивачу про передачу йому зазначеної земельної ділянки в оренду строком на 49 років відмовлено.

За змістом статті 22 ЗК України (тут і далі – у редакції на час виникнення спірних правовідносин) землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Статтею 31 ЗК України передбачено, що землі фермерського господарства можуть складатися із: земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі; земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського господарства на праві приватної власності; земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди. Громадяни – члени фермерського господарства мають право на одержання безоплатно у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю).

Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

За змістом статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Відповідно до частини другої, третьої статті 123 ЗК України особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Згідно з частиною першою статті 7 Закону № 973-IV для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

Заяву громадянина про надання земельної ділянки у власність або в оренду районна або міська державні адміністрації або орган місцевого самоврядування розглядають у місячний строк і в разі її задоволення дають згоду на підготовку землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки погоджується та затверджується відповідно до закону. У разі відмови органів державної влади та органів місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки для ведення фермерського господарства питання вирішується судом (частини друга, четверта статті 7 Закону № 973-IV).

Отже, при вирішенні вимог про законність рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування щодо надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства застосуванню підлягає порядок надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства, визначений статтею 7 Закону № 973-IVяк спеціального по відношенню до статті 123 ЗК України.

Із матеріалів справи вбачається, що позивач першим за відповідача звернувся до суб`єкта владних повноважень за отриманням в оренду земельної ділянки для ведення фермерського господарства. У позовній заяві зазначав, що мав правомірні очікування на розгляд його клопотання про надання в оренду земельної ділянки та отримання позитивного рішення з цього питання.

Враховуючи, що позивач є засновником фермерського господарства, який отримав земельну ділянку для створення фермерського господарства у 2007 році, його звернення у 2014 році до ГУ Держземагенства з клопотанням про відведення земельної ділянки в оренду для ведення фермерського господарства на позаконкурсній основі суперечить правовим нормам.

За змістом статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Якщо із заявою про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства звернулася фізична особа, яка раніше отримала земельну ділянку для ведення фермерського господарства і створила таке фермерське господарство до звернення із цією заявою, то підстави для ототожнення такої фізичної особи з раніше створеним фермерським господарством відсутні. Отже, відсутні і підстави вважати суб`єктом спірних правовідносин раніше створене фермерське господарство. Такий висновок узгоджується і з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, висловленою у постанові від 27 березня 2019 року у справі № 376/331/16-ц (провадження № 14-79цс19).

Велика Палата Верховного Суду вважає, що рішення суду апеляційної інстанції з підстав, передбачених статтею 412 ЦПК України, необхідно змінити, відмовити у задоволенні позовних вимог позивача до ГУ Держгеокадастру в Полтавській області, відповідачу про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації, а також закрити провадження у справі у частині позовних вимог позивача до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області про зобов`язання прийняти та розглянути клопотання про затвердження проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки з зазначених вище мотивів.