З прийняттям Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” продовжується робота з передачі житлових багатоквартирних будинків в управління ОСББ. Але до теперішнього часу виникають питання щодо правового статусу окремих нежитлових приміщень.
Допоміжні приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку. З-поміж інших приміщень їх вирізняє особливе функціональне призначення: забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців.
Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій; зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав
Постанова КГС ВС від 16.12.2020 № 914/554/19
Фабула справи
Львівська міська рада (позивач ) звернулась з позовом до Обслуговуючого кооперативу, ОСББ та державного реєстратора про: (1) витребування з незаконного володіння ОСББ спірних допоміжних приміщень; (2) зобов`язання повернути вказане майно Раді за актом приймання-передачі; (3) скасування державної реєстрації прав на спірні приміщення за відповідачем-2 та їх змін.
Позов мотивований тим, що спірні приміщення є власністю позивача, який не приймав рішення про відчуження цих приміщень з комунальної власності на користь третіх осіб. Однак право власності позивача було незаконно припинено державним реєстратором, який змінив статус спірних приміщень з нежитлових та допоміжні з подальшою реєстрацією права власності на ці приміщення за відповідачем-2 без наявності у останнього жодних правовстановлюючих документів.
Отже, має місце порушення набутого раніше та зареєстрованого раніше права власності позивача на нежитлові приміщення, яке підтверджено відповідними свідоцтвами про право комунальної власності на спірне нерухоме майно.
Позиція суду
Суди попередніх інстанцій констатували, що спірні приміщення мають статус допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які призначені для експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а право розпоряджатися такими приміщеннями в силу прямої норми закону належить всім співвласникам багатоквартирного будинку.
Позиція Верховного суду
При вирішенні спору ключовим є встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.
Насамперед Верховний Суд звертається до положень пункту 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” (далі – Закон), відповідно до якого власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно до статті 1 Закону України “Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку” нежиле приміщення – це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.
Наш менеджер з вами зв’яжеться якнайшвидше