Ви купили квартиру, перевірили всі документи, зареєстрували право власності, і раптом суд вилучає майно на користь іншої особи. Це не теорія. Такі справи є в практиці Верховного Суду, і їх кількість зростає. Адвокатське бюро «Гончарук та партнери» пояснює, як працює інститут добросовісного набувача, на що суд звертає увагу і як мінімізувати ризики при купівлі нерухомості.
Що означає бути добросовісним набувачем нерухомості?
Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Обидві сторони правочину мають поводитися правомірно вже на стадії, що передує його укладенню.
Набувач визнається добросовісним, якщо виконуються три умови:
• він не знав і не міг знати, що особа, у якої він придбав майно, не мала права його відчужувати;
• при укладенні правочину він покладався на відомості Державного реєстру речових прав і не мав причин сумніватися в їхній достовірності;
• майно не було отримане злочинним шляхом.
Закон виходить із презумпції добросовісності: набувач вважається добросовісним до тих пір, поки в судовому порядку не буде доведено протилежне (ч. 5 ст. 12 ЦК України, постанова ВП ВС у справі № 907/50/16).
Яку роль відіграє Державний реєстр прав у визначенні добросовісності?
Це ключовий орієнтир. Якщо в реєстрі на момент купівлі відсутні відомості про права третіх осіб або обтяження, покупець, який на це покладався, набуває майно вільним від незареєстрованих прав. Такий підхід закріплений у постановах Великої Палати Верховного Суду (справи № 922/3537/17, № 610/1030/18, № 922/2416/17).
Важливий висновок ВС від 11.03.2025 у справі № 922/647/22: добросовісний набувач не зобов’язаний перевіряти всю “ланцюжок” попередніх переходів права власності та робити висновки щодо їх правомірності. Він може діяти, покладаючись на актуальні дані реєстру, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача могли б викликати обґрунтований сумнів.
Коли суд може витребувати нерухомість від добросовісного набувача?
Від недобросовісного набувача майно витребовується у всіх випадках. З добросовісним набувачем ситуація принципово інша.
Відповідно до ст. 388 ЦК України, витребування нерухомості від добросовісного набувача можливе лише у разі, якщо власник доведе, що майно вибуло з його володіння без його волі, наприклад, через шахрайство, підробку документів або вчинення правочину під примусом.
При цьому суд зобов’язаний оцінювати справедливий баланс між суспільним інтересом і правами особи відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини. Якщо добросовісний набувач понесе індивідуальний і надмірний тягар без обґрунтованої компенсації, це буде порушенням його прав. На це прямо вказує ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» (заява № 29979/04) та «Кривенький проти України» (заява № 43768/07).
Чи є ризик втратити майно, якщо попередній правочин виявиться недійсним?
Ні, не автоматично. Верховний Суд у постанові від 16.04.2025 (справа № 910/17006/23) вказав: особа може бути визнана добросовісним набувачем навіть якщо правочин, за яким вона набула майно, вчинений за відсутності у продавця права на відчуження, за умови що всі інші ознаки дійсності правочину дотримані.
Недійсність попереднього правочину сама по собі не свідчить про вибуття майна не з волі власника. Суд має окремо встановити, чи давав власник фактичну волю на передачу майна.
Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає цей статус всупереч вимогам ст. 388 ЦК України та разом з ним втрачає майно без компенсації, є неприйнятною і покладає на нього надмірний тягар (справа № 908/976/19, ВП ВС).
Як суд перевіряє добросовісність набувача на практиці?
Судові рішення, ухвалені без оцінки добросовісності набувача, не відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном. Про це неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (постанови у справах № 669/927/16-ц, № 688/2908/16-ц, № 923/196/20).
На практиці суд з’ясовує такі обставини:
• чи знав набувач або чи міг знати про наявність перешкод для вчинення правочину (арешти, заборони, права третіх осіб);
• чи є в Державному реєстрі речових прав відомості про обтяження або права інших осіб на момент купівлі;
• чи існували обставини, що мали насторожити розумну та обережну особу.
Як захистити себе при купівлі нерухомості?
Ми в Адвокатському бюро «Гончарук та партнери» рекомендуємо до укладення будь-якої угоди з нерухомістю:
• Отримати актуальний витяг з Державного реєстру речових прав, включно з перевіркою обтяжень, арештів та заборон відчуження.
• Дослідити правову чистоту продавця: виписки з ЄДР, відсутність відкритих виконавчих проваджень, судових спорів і кримінальних проваджень.
• Закріпити в договорі запевнення продавця щодо відсутності прав третіх осіб і зобов’язання відшкодувати збитки у разі витребування майна.
• Зберегти всі докази обачності при укладенні правочину: переписку, акти огляду, нотаріальні документи. Ці матеріали формують доказову базу добросовісності у суді.
Якщо ви вже стали стороною спору щодо витребування нерухомості, своєчасна правова допомога суттєво впливає на результат. Чим раніше залучений адвокат, тим більше можливостей для захисту ваших прав.
Часті запитання
Чи може суд забрати квартиру в добросовісного покупця?
Так, але лише у виняткових випадках, передбачених ст. 388 ЦК України: якщо майно вибуло з володіння власника без його волі. При цьому суд зобов’язаний перевірити добросовісність набувача та забезпечити справедливий баланс інтересів.
Що таке презумпція добросовісності набувача?
1. Це принцип, за яким кожен набувач майна вважається добросовісним до тих пір, поки в суді не буде доведено протилежне. Тягар доказування недобросовісності лежить на позивачі, а не на покупці.
2. Чи потрібно перевіряти всю історію попередніх власників перед купівлею нерухомості?
Ні. Верховний Суд у 2025 році підтвердив: добросовісний набувач не зобов’язаний досліджувати всі попередні переходи права власності. Достатньо покладатися на актуальні дані Державного реєстру за відсутності очевидних підозрілих обставин.
3. Що означає “вибуття майна не з волі власника”?
Це ситуація, коли власник не давав фактичної згоди на передачу майна: наприклад, правочин вчинено через шахрайство, підробку документів або під примусом. Саме ця обставина, а не просто недійсність правочину, є підставою для витребування майна від добросовісного набувача.
4. Що робити, якщо проти мене подано позов про витребування нерухомості?
По-перше, зберегти всі докази обачності при купівлі: переписку з продавцем, акти огляду, документи розрахунків. По-друге, негайно залучити адвоката для аналізу підстав позову і перевірки Державного реєстру на момент укладення договору. Своєчасна юридична допомога суттєво впливає на результат справи.
5. Чи може недійсність попереднього правочину бути підставою для витребування майна від мене?
Сама по собі недійсність попереднього правочину не є достатньою підставою. Суд окремо перевіряє: чи є покупець добросовісним і чи вийшло майно з воладіння власника без його волі. Якщо обидві умови не підтверджені, витребування неможливе.
6. Чи зобов’язаний добросовісний набувач компенсувати збитки попередньому власнику?
Ні. Добросовісний набувач не несе відповідальності за порушення, допущені попередніми власниками або іншими особами в ланцюжку угод. Якщо майно все ж витребувано, добросовісний набувач має право вимагати компенсації від особи, у якої він купив нерухомість.
Матеріал підготовлено АБ «Гончарук та партнери». Він носить інформаційно-аналітичний характер і не є юридичною консультацією. З питань захисту прав на нерухомість звертайтеся до наших фахівців.