Людина роками користується земельною ділянкою: сусідньою, покинутою, тією, що фактично увійшла до її домоволодіння після переходу будинку. Проте формально земля зареєстрована на іншу особу або на державу чи громаду. Виникає питання: чи можна визнати право власності на цю ділянку за набувальною давністю?
У цій статті адвокати Honcharuk Partners пояснюють, коли набувальна давність на земельну ділянку працює, коли ні, у чому головна пастка при спорах про землю і що каже Верховний Суд.
Важливо з першої хвилини:
Набувальна давність на земельну ділянку працює лише щодо приватної землі, власник якої невідомий або зник. Земля у державній чи комунальній власності набувальній давності не підлягає – жодні роки користування нею не породжують права власності.
Так, але не будь-яку. Стаття 344 Цивільного кодексу дає можливість визнати право власності на землю, якщо ви добросовісно, відкрито і безперервно володіли нею 10 років. Проте у справах про землю є додаткові обмеження, яких немає для квартир і будинків.
Головне питання перед позовом – у чиїй власності зараз ця ділянка: приватної особи чи держави (громади). Від цього залежить, чи має ваша ситуація перспективу взагалі.
Приватна ділянка може стати вашою через набувальну давність, якщо власник невідомий, зник понад 10 років тому або майно фактично залишилося без господаря. Це рідкісні, але реальні сценарії: колишній власник помер без спадкоємців, або виїхав за кордон десятиліття тому і не проявляє себе.
Державна або комунальна земля не підпадає під набувальну давність жодним чином. Для отримання такої ділянки є інший шлях: приватизація, безоплатне виділення за Земельним кодексом, викуп, оренда з правом викупу. Стаття 344 ЦК до неї не застосовується.
Що зробити перед позовом: відкрити Публічну кадастрову карту (map.land.gov.ua) і Державний реєстр речових прав, з’ясувати статус ділянки і поточного власника. Якщо стоїть «державна» чи «комунальна» – позов приречений.
Ті самі чотири умови, що й для решти нерухомості: добросовісність, відкритість, безперервність, строк 10 років. Але для землі кожна з них має практичні особливості.
Добросовісність. На момент, коли ви взяли ділянку у своє користування, ви не знали і не могли знати, що це чужа земля. Найчастіша пастка: сусід «на око» ставить паркан ближче до чужого межового знаку і 15 років вважає прирізану смугу своєю. Це не добросовісність, а самовільне заняття. Велика Палата ВС у справі № 910/17274/17 (13.05.2019) чітко сказала: самовільне заняття виключає добросовісність з першого дня.
Відкритість. Ви користувалися ділянкою так, що це бачили сусіди, сільрада, землевпорядник. Не приховували, не використовували «тихо». Сплата земельного податку – один із найсильніших доказів відкритості.
Безперервність. 10 років без перерв. Тимчасова відсутність з поважної причини (лікування, відрядження) – не перерва. Але припинення обробітку на кілька років або реєстрація ділянки за іншою особою – це вже перерва.
Строк 10 років. Рахується з дня, коли ви фактично почали користуватися землею, а не з дня, коли зник власник. І не скорочується жодними обставинами.
10 років. Стільки ж, як і для квартири чи будинку, тому що земля – це нерухомість. Скорочені строки для землі не діють.
Часта плутанина: люди думають, що діють 3 роки «позовної давності». Це різні речі. Позовна давність (ст. 257 ЦК) – це строк на звернення до суду. Набувальна давність (ст. 344 ЦК) – це строк володіння, який породжує саме право. Не переплутайте у позові – суд відмовить.
З 01.07.2021 в Україні відкрито ринок сільськогосподарських земель для фізичних осіб. Це змінило економіку набуття прав на паї і сільгоспугіддя, але не змінило принципу набувальної давності.
Земельний пай, отриманий у процесі паювання колишніх колективних сільськогосподарських підприємств, є приватною власністю власника паю. Якщо власник паю помер без спадкоємців або зник понад 10 років тому, а фактично паєм користувалася інша особа, набувальна давність теоретично можлива. На практиці такі позови задовольняються рідко: пай має чітку прив’язку до конкретної особи, спадкоємці зазвичай знаходяться, а відсутність активності власника не означає безгосподарності.
Землі державного земельного фонду (запасу) не підлягають набувальній давності жодним чином.
Землі лісового фонду, водного фонду, оборони, природоохоронного і рекреаційного призначення, історико-культурного призначення – це особливо цінні землі. Вони переважно перебувають у державній власності і мають спеціальний правовий режим.
Якщо ваша ділянка перекривається з лісом, водним об’єктом, землями оборони чи природоохоронною зоною – шлях набувальної давності закритий. Суди відмовляють і в тих випадках, коли особа володіла такою ділянкою десятиліття: держава може повернути її навіть у добросовісного набувача, тому що первинне вибуття цих земель з державної власності зазвичай є незаконним.
Перш ніж думати про позов – обов’язково перевірте цільове призначення ділянки за Публічною кадастровою картою. Якщо стоїть «ліси і лісовкриті площі», «водний фонд», «природоохоронного призначення» – економте час і гроші.
Тягар доведення повністю лежить на позивачі. Верховний Суд неодноразово повторював: суд не збирає доказів самостійно, позивач має надати повний доказовий пакет.
Позов про визнання права власності на земельну ділянку за набувальною давністю подається до суду загальної юрисдикції за місцезнаходженням ділянки. Це районний суд або міський суд, залежно від адміністративно-територіального розподілу.
Відповідачами зазвичай є: останній відомий власник (якщо його вдається встановити), місцева рада або орган державної реєстрації (якщо ділянка формально безгосподарна), у деяких випадках сусіди-власники суміжних ділянок як треті особи.
Судовий збір: 1% від вартості майна, але не менше одного прожиткового мінімуму для працездатних осіб на день подання позову. Вартість береться за оцінкою земельної ділянки або за ринковими показниками. Для ділянки в межах міста це може бути суттєва сума, тому оцінку варто робити до подання позову.
Реальний кейс з практики Honcharuk Partners:
Клієнтка отримала у дарунок половину житлового будинку. За статтею 120 ЗК України права на землю мали перейти разом з будинком, але половина земельної ділянки залишалася зареєстрованою за попереднім співвласником, який отримав землю у приватизацію ще у 2003 році. Позов про припинення його права і визнання за клієнткою був сформульований через ст. 120, 125, 377 ЗК/ЦК. Суд відмовив: перехід права на будинок не є автоматичною підставою для скасування вже зареєстрованого права іншої особи на землю. Тут набувальна давність теоретично могла б спрацювати, якби на момент подачі позову було 10 років фактичного володіння землею як своєю, але цих років не було. Урок: обираючи правовий шлях для землі, треба тверезо оцінити, чи є 10 років добросовісного володіння саме як власним майном, а не як частиною побутової ситуації.
Володіння без документа – обов’язкова умова. Велика Палата ВС у справі № 910/17274/17 від 13.05.2019 підкреслила: набувальна давність працює лише тоді, коли ви користуєтеся землею БЕЗ жодних договірних підстав. Якщо була оренда, дозвіл, договір безоплатного користування – жодні роки не перетворять таке володіння на власність.
Добросовісність – на момент початку користування. ВС у справі № 761/44099/21 (2024) роз’яснив: важливо не «чи знаєте ви зараз», а «чи знали ви тоді, коли брали землю в користування». Якщо на самому початку розуміли, що земля не ваша, – жодне пізніше «не знав» вже не рятує.
Земельний податок – не рятівне коло. ВС повторював неодноразово: сплата податку і обробіток землі показують, що ви фактично нею користувалися. Але цього мало. Треба ще довести добросовісність, відкритість і безперервність.
Тягар доведення – на позивачі. Суд сам не збирає доказів. Ви приходите з готовим повним пакетом або отримуєте відмову.
П: Чи можна набути через набувальну давність землю сільськогосподарського призначення?
В: Так, якщо це приватна земля (наприклад, паєвий наділ), власник якої зник понад 10 років тому. Землі державного земельного фонду не підпадають під набувальну давність жодним чином, навіть після відкриття ринку сільгоспугідь у 2021 році.
П: Сплатив земельний податок за 15 років. Чи достатньо цього для позову?
В: Ні. Сплата податку – це один із доказів фактичного користування, але не заміна усіх чотирьох умов ст. 344 ЦК. Треба ще довести добросовісність (не знав про власника), відкритість (володіння видиме для оточення) і безперервність усього періоду.
П: Сусід самовільно прирізав частину моєї ділянки і 12 років користується. Чи стає вона його власністю?
В: Ні. Самовільне заняття чужої землі виключає добросовісність з першого дня. Ви маєте право звернутися до суду з віндикаційним позовом про повернення ділянки і встановлення межових знаків. Позовна давність починається з моменту, коли ви дізналися про порушення.
П: Купив ділянку у 2005 році, документи оформили неправильно. Чи допоможе набувальна давність через 10 років?
В: Ні. Ви володіли землею на підставі договору купівлі-продажу, тобто титульно. Володіння за договором виключає набувальну давність. Правильний шлях – визнання договору дійсним або оформлення власності через недоліки правовстановлюючого документа.
П: Чи потрібна оцінка землі перед подачею позову?
В: Так. Від оцінки залежить розмір судового збору (1% від вартості) і майбутня реєстрація права. Оцінку робить суб’єкт оціночної діяльності – від 2 000 до 5 000 грн залежно від складності і регіону.
П: Ділянка в межах міста, власник виїхав 20 років тому за кордон. Чи є перспектива позову?
В: Це один із небагатьох сценаріїв, де перспектива реальна. Але треба довести: власник не проявляв жодної активності 10+ років, ви добросовісно почали користуватися (не знали про його плани), володіли відкрито (сусіди підтвердять), сплачували податок. Якщо власник хоча б раз оплатив податок, зареєстрував іншу дію в реєстрі або з’явився з листом до сусідів, добросовісність під питанням.
П: Скільки триває процес визнання права власності на землю за набувальною давністю?
В: Прості справи 6-12 місяців у першій інстанції плюс апеляція, якщо буде оскарження. Складні справи (з конкуруючими претендентами, спором за межі, кадастровими помилками) тривають 2-3 роки. Тому реалістично планувати щонайменше рік до остаточної реєстрації.
Позови про набувальну давність на землю – одна з найскладніших категорій справ. Адвокати Honcharuk Partners проведуть попередній аудит: перевіримо правовий режим ділянки, зареєстрованих власників, доказову базу, і чесно скажемо, чи є перспектива. Це заощадить вам судовий збір і рік часу, якщо позов приречений.
Читайте також:
Матеріал підготовлено адвокатами Honcharuk Partners для загального інформування. Кожна ситуація має індивідуальні особливості, зверніться за консультацією.