Способи захисту прав інвестора житлової нерухомості на проінвестовану квартиру

Обставини справи:

Позивачка звернулась до суду з позовом про визнання недійсними договору про резервування об`єкта нерухомості та договору купівлі-продажу цінних паперів, актів про пред`явлення до погашення та погашення пакета облігацій, акта приймання-передачі майнових прав на квартиру та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, витребування її із чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру.

Перед судом постали питання, які саме права на об`єкт інвестування виникають у інвестора та в який спосіб інвестор житлової нерухомості повинен захищати свої права на проінвестовану нерухомість: шляхом зобов`язання забудовника виконати обов`язок в натурі – після завершення будівництва передати об`єкт інвестування інвестору, чи шляхом витребування об`єкта інвестування у власність інвестора.

Велика Палата ВС дійшла висновку, що інвестор після виконання ним фінансових зобов’язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об’єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його майнові права на конкретний об’єкт нерухомого майна.

Для отримання права власності на такий об’єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об’єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об’єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Разом з тим у разі здійснення самочинного будівництва об’єкта нерухомого майна інвестор, так само як і забудовник, не набуває права власності на об’єкт самочинного будівництва (ст. 376 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов’язаними зі створенням об’єкта нерухомого майна. Тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред’явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (ст. 228 ЦК України).

Постанова Великої Палати ВС у справі № 359/5719/17 від 14.09.2021 року