ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку — все частіше стає предметом правових конфліктів. Як з боку самого ОСББ (стягнення внесків з боржників, захист від підрядників), так і з боку власників (оскарження рішень зборів, захист від незаконних нарахувань). Адвокатське бюро «Гончарук та партнери» представляє обидві сторони.
Які справи, пов’язані з ОСББ, ми ведемо?
- Стягнення заборгованості з власників — за внески на утримання, ремонт, управління будинком
- Захист власника від незаконних нарахувань ОСББ
- Оскарження рішень загальних зборів ОСББ — порушення процедури, кворуму, змісту
- Спори між ОСББ і підрядниками — якість виконаних робіт, розрахунки
- Захист ОСББ при перевірках органів контролю
- Реєстрація, реорганізація і ліквідація ОСББ
- Встановлення меж відповідальності між ОСББ і ЖЕКом при зміні управителя
- Захист при пошкодженні спільного майна третіми особами
- Спори щодо нежитлових приміщень у будинку
Якщо мешканець не платить: алгоритм стягнення для ОСББ
Закон «Про ОСББ» і Цивільний кодекс зобов’язують власника квартири утримувати спільне майно пропорційно до своєї частки. Якщо власник не сплачує:
- Письмова вимога — із зазначенням суми боргу, строку і наслідків несплати. Надсилається рекомендованим листом.
- Наказне провадження — при безспірній заборгованості суд може видати наказ без засідань у 5-денний строк.
- Позов до суду — з вимогою стягнення боргу, пені і витрат на правову допомогу.
- Виконавче провадження — арешт рахунків боржника, у крайньому разі — звернення стягнення на майно.
Важливо: ОСББ має вести реєстр нарахувань і підтверджувати кожну суму відповідним рішенням зборів і кошторисом. Без цього суд може зменшити стягнуту суму.
Якщо ОСББ нараховує зайве: захист власника
Власник має право оскаржити нарахування ОСББ, якщо:
- збори введені без рішення загальних зборів або такого рішення не існує
- розмір внеску не відповідає затвердженому кошторису
- ОСББ нараховує платежі за послуги, фактично не надані
- рішення зборів прийнято без кворуму або з порушенням процедури голосування
Інструменти захисту: письмова претензія до правління, оскарження рішення зборів у суді, позов про повернення безпідставно стягнутих коштів (ст.1212 ЦКУ).
Оскарження рішень зборів ОСББ
Рішення загальних зборів ОСББ можна оскаржити у суді, якщо:
- збори проведені без кворуму (менше 50% власників або їх представників)
- порушений порядок скликання (повідомлення менше ніж за 10 днів, неправильна форма)
- голосування проведено з порушеннями (враховані голоси відсутніх, підроблені бюлетені)
- зміст рішення суперечить закону або статуту ОСББ
Строк оскарження — 3 місяці з дня, коли власник дізнався або мав дізнатись про рішення. При грубих порушеннях — суд скасовує рішення повністю.
Спори між ОСББ і підрядниками
Ремонт даху, ліфта або підвалу — частий привід для конфліктів з підрядником. Типові проблеми:
- підрядник виконав роботи неякісно або не повністю
- ОСББ заплатило, але акти не відповідають фактичному обсягу
- підрядник ухиляється від гарантійного ремонту
- спор про розмір і підстави доплат
Для фіксації: акт дефектів складається за участю незалежного спеціаліста. З цим документом будується позов про стягнення збитків або зобов’язання усунути недоліки.
Читайте також:
Маєте спір з ОСББ або потрібна допомога у справі? Записатись на консультацію.
Часті питання
П: Як ОСББ може стягнути борг з мешканця?
В: Письмова вимога → наказне провадження (при безспірному боргу) або позов до суду → виконавче провадження (арешт рахунків, майна).
П: Що робити власнику, якщо ОСББ нараховує незаконні збори?
В: Оскаржити рішення зборів ОСББ у суді (ст.10 Закону «Про ОСББ»). Підстави: порушення кворуму, відсутність рішення зборів, нарахування без підстав.
П: Чи може ОСББ відключити комунальні послуги боржнику?
В: Самостійно — ні. ОСББ не може відключати комунальні послуги без відповідних повноважень за договором з постачальником. Самовільне відключення — підстава для позову.
П: Як власнику оскаржити рішення правління ОСББ?
В: Позов до суду — рішення правління або зборів оскаржуються у суді. Строк — 3 місяці від дня, коли дізнались про рішення.
П: Хто відповідає за борги по квартирі при купівлі-продажу?
В: Борги — особисте зобов’язання попереднього власника. Стягнення старих боргів з нового власника незаконне і оскаржується.