Забудовник має сплачувати пеню на користь інвестора за несвоєчасне будівництво будинку

Поява нової судової практики свідчить про те, що в інвесторів у житлове будівництво з’являється все більше можливостей для захисту своїх інтересів.

В одній із таких справ крапку поставив Верховний суд у справі № 607/1569/19.

Короткий зміст позовних вимог
Позивач звернувся до суду із позовом до відповідача про розірвання договору, стягнення грошових коштів та нарахованої пені.

Між позивачем та відповідачем (забудовником) було укладено договір, згідно з умовами якого забудовник залучив кошти позивача до участі у пайовому будівництві двокімнатної квартири.

Сторони дійшли згоди про те, що відповідач зобов`язується збудувати будинок, який був предметом договірних правовідносин з відповідачем.

Відповідач своїх договірних зобов`язань не виконав, а готовність незавершеного будівництва становила 3 %.

Позивач, посилаючись на положення Закону України «Про захист прав споживачів», просив стягнути із відповідача на його користь 14 314 591,50 грн пені, виходячи із розрахунку (288 310 грн х 3 % х 1 655 днів прострочення) за прострочення виконання завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію за період із 01 липня 2014 року до 11 січня 2019 року.

Частково задовольняючи первісні позовні вимоги у частині розірвання спірного договору та стягнення грошових коштів, сплачених на його виконання, суд першої інстанції зробив висновок про те, що істотне порушення умов договору та фактичне невиконання у визначені строки завершення будівництва багатоквартирного будинку і здачі його в експлуатацію є підставою для його розірвання та стягнення з відповідача на користь позивача коштів, які безпосередньо внесено забудовнику.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог у частині стягнення пені, суд першої інстанції вважав, що до правовідносин, що виникли між позивачем та відповідачем, не підлягають застосуванню норми Закону України «Про захист прав споживачів», а тому вказані вимоги є безпідставними.

Позиція апеляційної інстанції

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що за формою і змістом укладений між сторонами договір є угодою про послуги з будівництва житла. Вказаний договір є змішаним і містить в собі, в тому числі, елементи договору підряду, а тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів».

Встановивши наявність підстав для розірвання договору у зв`язку із його невиконанням, враховуючи, що вказану обставину жодна зі сторін не оскаржує, на думку апеляційного суду, вимоги позивача до відповідача про стягнення пені підлягають задоволенню.

Крім того, посилаючись на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 30 жовтня 2019 року у справі № 756/2781/16, апеляційний суд, застосувавши положення статті 551 ЦК України, зменшив суму пені до 30 000,00 грн, оскільки розмір пені, який просить стягнути позивач, є непропорційним.

Позиція Верховного Суду

Щодо стягнення пені

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до положень частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Установивши, що позивач виконав умови договору, повністю вніс обумовлену в договорі суму, а відповідач допустив істотне порушення умов договору і не забезпечив отримання позивачем завершеної будівництвом квартири, на час розгляду справи готовність незавершеного будівництва становить 3 %, при тому, що планове завершення будівництва та здача 9-ти поверхового житлового будинку в експлуатацію встановлено – ІІ квартал 2014 року, Верховний суд підтримав аргументи суду апеляційної інстанції, в тому числі щодо зменшення пені на підставі частини третьої статті 551 ЦК України.

На думку Верховного суду, суд апеляційної інстанції правильно виходив із того, що правовідносини між будівельною компанією (виробником), вид діяльності якого є будівництво житлових і нежитлових будівель, і позивачем, як споживачем (замовником), слід кваліфікувати у цій справі, як угоду про послугу, – будівництво житла.

Поряд з цим, це ще одне рішення, яке підтверджує правомірність вимог інвесторів у житлову нерухомість щодо стягнення пені за прострочення будівництва житла.