Земельні спори були, є і будуть актуальною категорією судових справ. Щороку судами формуються нові позиції у спорах, що стосуються земельних ділянок та прав на них.  Аналіз судової практики показує, що в більшості спори за 2020 рік стосувалися правового режиму земель фермерського господарства, визначення порядку користування цими землями, а також особливості договору оренди земельної ділянки. Детальніше про найцікавіші судові рішення читайте далі.

1. Зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором

У постанові Великої Палати Верховного Суду регламентовано, що виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлене причинами, які зацікавлена сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всьому бажанні (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Постанова Великої Палати ВС від 01.09.2020 по справі № 233/3676/19

2. Визначення порядку користування земельною ділянкою

Визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками та визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому законом порядку.

Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.
Постанова Верховного Суду від 04.09.2020 року по справі №619/2275/17

3. Договір оренди земельної ділянки вважається укладеним з моменту вчинення реєстраційних дій

Верховний Суд України неодноразово змінював свої висновки щодо визначення моменту, з якого договір оренди земельної ділянки вважається укладеним. У деяких випадках суди зазначали, що строк потрібно визначати з моменту підписання договору, а в інших — з моменту державної реєстрації.

Велика Палата ВС у постанові  від 15.01.2020  справі №322/1178/17 відзначила, що момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору, та зробила висновок, відповідно до якого для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.
 Постанова Великої Палати ВС від 15.01.2020 по справі №322/1178/17

4. За наявності двох або більше охочих отримати земельну ділянку в оренду проводяться земельні торги

До 03.04.2016 р. ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України (далі ЗК України) встановлювала, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства.

Велика Палата Верховного Суду дійшла до висновку, що за наявності двох або більше охочих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності в оренду право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах). Відповідно, ч. 2 ст. 134 ЗК України у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, слід розуміти таким чином, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) права на земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства за наявності лише одного охочого. Якщо ж таких двоє чи більше, підлягали застосуванню загальні правила ст. 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатами яких укладається відповідний договір.
Постанова Великої Палати ВС від 29.09.2020 р. по справі №688/2908/16-ц

5. Право постійного користування, надане громадянину для ведення фермерського господарства — успадковується

Велика Палата ВС, виходячи з системного тлумачення ст. 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11 Закону України “Про селянське (фермерське) господарство”, ст. 1, 5, 7, 8 і 12 Закону “Про фермерське господарство”, ст. 7, 27, 38, 50 і 51 ЗК Української РСР від 18.12.1990 р., ст. 31, 92 ЗК України від 25.10.2001 р., сформувала такі висновки:

• право постійного користування (на підставі відповідного державного акта) земельною ділянкою не припиняється зі смертю фізичної особи, якій було надане таке право, незалежно від цільового призначення відповідної ділянки;
• з моменту державної реєстрації фермерського господарства (далі — ФГ) як юридичної особи право постійного користування земельною ділянкою, яку отримав саме для ведення такого господарства його засновник, переходить до цього господарства. Тому в такій ситуації зазначене право не може бути об`єктом спадкування, а постійним користувачем вказаної ділянки після смерті засновника залишається ФГ;
• право постійного користування земельною ділянкою, яку отримав для ведення ФГ його засновник, може бути об’єктом спадкування, якщо зазначена особа до її смерті не змогла створити (зареєструвати) ФГ. У такому разі право постійного користування зазначеною ділянкою входить до складу спадщини у разі смерті цієї особи та може бути успадковане лише для мети, для якої це право отримав спадкодавець;
• успадкування ФГ (цілісного майнового комплексу або його частини) здійснюється відповідно до закону. У випадку смерті засновника (члена) селянського (фермерського) господарства його спадкоємці мають право на спадкування цього господарства (прав засновника, члена). За наявності у фермерського господарства статутного (складеного) капіталу з розподілом часток між його засновником та членами спадкоємці спадкують відповідні права засновника (члена), якому належала відповідна частка у статутному (складеному) капіталі.
  Постанова Великої Палати ВС від 23.06.2020 р. у справі №179/1043/16-ц

6. Право на приватизацію земельної ділянки фермерського господарства

Касаційний адміністративний суд зазначає, що відповідно до ст. 13 ЗУ «Про фермерські господарства» право на приватизацію у розмірі земельної частки (паю) земельної ділянки ФГ, яка була надана засновнику ФГ для ведення ФГ, має не тільки такий засновник, а й інші члени ФГ, адже право користування земельною ділянкою належить усьому ФГ, тобто усім його членам повною мірою. Такого висновку КАС ВС дійшов, зважаючи на те, що після створення ФГ та його реєстрації до ФГ від засновника переходить право оренди/постійного користування земельною ділянкою, наданою державою засновнику для ведення ФГ.
Постанова  КАС ВС від 01.10.2020 р. по справі №120/4116/19-а

7. Спори щодо права користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства є господарськими

Велика Палата у свої постанові від 01.04.2020 по справі № 320/5724/17 вказує, що після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства користувачем орендованої земельної ділянки є саме фермерське господарство, а тому й правовідносини щодо права користування такою земельною ділянкою є господарськими.

Так, ВП вказала — оскільки фермерські господарства є суб`єктами господарювання, їхні земельні спори з іншими юридичними особами, зокрема з органом державної влади, щодо користування земельними ділянками, наданими із земель державної або комунальної власності, належать до юрисдикції господарських судів.
Постанова Великої Палати ВС від 01.04.2020 по справі № 320/5724/17

Михайло Гончарук, адвокат, керуючий партнер АБ “Гончарук та партнери”
Анна Піскуровська, стажерка  АБ “Гончарук та партнери”