Договір оренди землі підписали ще до 2013 року, орендар роками користувався ділянкою і платив орендну плату, а коли захотів продовжити оренду, з’ясувалося, що договору юридично не існувало. Саме так завершилася справа, яку у травні 2026 року розглянула Велика Палата Верховного Суду. Розбираємо, чому орендар програв, і як перевірити власний договір.
У квітні 2012 року фермерське господарство підписало з райдержадміністрацією договір оренди 73 гектарів пасовищ на 5 років. Договір мав набрати чинності після державної реєстрації, а зареєструвати його мав сам орендар протягом 10 днів. Цього не сталося: на момент підписання ділянка ще навіть не мала кадастрового номера. У жовтні 2013 року господарство зареєструвало право оренди, користувалося землею і платило за неї.
Після закінчення 5 років орендар звернувся до суду, щоб визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору. Суди двох інстанцій відмовили, і Велика Палата Верховного Суду постановою від 06.05.2026 залишила ці рішення в силі.
Велика Палата нагадала, що державна реєстрація договору оренди землі і державна реєстрація речового права – це різні процедури з різними наслідками. Договори оренди, підписані до 01.01.2013, за загальним правилом набирають чинності з моменту реєстрації самого договору, якщо інший порядок не передбачений договором. Реєстрація права оренди після 2013 року цього не замінює.
Суд також наголосив, що обов’язок зареєструвати договір орендар узяв на себе добровільно і його не виконав. Відмову в реєстрації можна було оскаржити в суді, але орендар цього не зробив. Сторони могли також домовитися про інший порядок набрання договором чинності, але такої домовленості не було. Отже, договір чинності не набрав, і поновлювати його на новий строк за статтею 33 Закону «Про оренду землі» не було підстав.
Відступати від своєї попередньої позиції у справі № 696/1693/15-ц (постанова від 23.06.2020) Велика Палата не стала, хоча колегія Касаційного господарського суду, яка передала їй справу, пропонувала захистити орендаря.
Велика Палата не відкинула цей принцип, а окреслила його межі. Якщо сторони підписали договір з усіма істотними умовами, належно його виконували, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01.01.2013 через зміни в законодавстві, суд має врахувати добросовісність сторін, заборону суперечливої поведінки і захистити правомірні очікування добросовісної сторони.
У справі № 925/632/19 ситуація була іншою: договір не зареєстрували через бездіяльність самого орендаря, тож цей захист не спрацював. Тому сам по собі факт, що орендодавець роками приймав орендну плату, ще не гарантує, що суд стане на бік орендаря.
Найнадійніше – не чекати спору і домовитися з орендодавцем про новий договір, після чого зареєструвати право оренди: сьогодні воно виникає саме з моменту державної реєстрації (стаття 19 Закону «Про оренду землі»). Для сільськогосподарського виробництва такий договір укладається щонайменше на 7 років.
Якщо спір уже почався, важливо з’ясувати, чому договір свого часу не зареєстрували, і зібрати докази добросовісного виконання: платіжні документи, відомості про виплату орендної плати, листування з орендодавцем. Саме ці обставини суд оцінюватиме, вирішуючи, чи застосовувати принцип заборони суперечливої поведінки.
Якщо договір оренди, підписаний до 2013 року, не був зареєстрований і не набрав чинності, у користувача ділянки немає переважного права на поновлення договору за статтею 33 Закону «Про оренду землі». Але перед будь-якими кроками варто перевірити, чи не передбачав договір іншого порядку набрання чинності і чому реєстрація не відбулася: від цього залежить, на чий бік стане суд.
Матеріал підготовлено адвокатами Honcharuk Partners для загального інформування. Кожна ситуація має індивідуальні особливості, тож зверніться за консультацією.
Адвокати Honcharuk Partners перевірять ваш договір оренди землі, оцінять ризики і допоможуть захистити права орендаря чи власника ділянки.
Читайте також:
П: Чи діє договір оренди землі, підписаний до 2013 року, але не зареєстрований?
В: За загальним правилом ні. Велика Палата Верховного Суду у справі № 925/632/19 підтвердила: такий договір набирає чинності з моменту державної реєстрації самого договору, якщо інший порядок не передбачений договором. Без реєстрації сторони не набувають прав і обов’язків за ним.
П: Чи рятує реєстрація права оренди, зроблена після 2013 року?
В: Ні. Державна реєстрація речового права оренди не замінює державну реєстрацію договору і не робить договір, підписаний до 2013 року, чинним. Від цієї позиції 2020 року (справа № 696/1693/15-ц) Велика Палата у 2026 році не відступила.
П: Чи має орендар за незареєстрованим договором переважне право на поновлення оренди?
В: Ні. Переважне право за статтею 33 Закону «Про оренду землі» має орендар, який належно виконував договір. Якщо договір не набрав чинності, поновлювати нічого: саме тому орендар у справі № 925/632/19 програв.
П: Коли принцип заборони суперечливої поведінки захищає орендаря?
В: Коли договір містив усі істотні умови, сторони його належно виконували, але зареєструвати договір стало неможливо після 01.01.2013 через зміни в законодавстві. Якщо ж орендар сам не виконав обов’язок зареєструвати договір, цей принцип його не захищає.
П: Що робити орендарю, у якого договір до 2013 року не зареєстрований?
В: Не чекати спору: домовитися з орендодавцем про новий договір і зареєструвати право оренди, адже воно виникає з моменту державної реєстрації. До того часу варто зберігати докази виконання договору: платіжки, відомості про виплату орендної плати, листування.