Спори з нерухомістю — одні з найбільш складних: поєднують цивільне, земельне, містобудівне і навіть кримінальне право. Помилка у виборі способу захисту або пропущений строк можуть коштувати майна. Адвокатське бюро «Гончарук та партнери» представляє власників, інвесторів і девелоперів у спорах з нерухомістю та будівництвом.

Які спори з нерухомістю ми ведемо?

• Визнання права власності через суд — при відсутності документів, спадщині, самочинному будівництві
• Витребування майна з чужого незаконного володіння (ст.387, 388 ЦКУ)
• Скасування незаконних угод з нерухомістю — визнання договорів недійсними
• Спори з забудовниками — невиконання умов договору, затримка передачі квартири, банкрутство забудовника
• Самочинне будівництво — узаконення або оскарження, знесення незаконних об’єктів
• Земельні спори — межі ділянок, незаконне вилучення, оскарження рішень органів влади
• Спори між співвласниками — поділ спільного майна, визначення порядку користування
• Оскарження дій реєстраторів — незаконна реєстрація права власності, скасування записів у реєстрі
• Будівельні спори — якість робіт, затримка, розрахунки між замовником і підрядником

Що робити якщо з вашого майна зникло право власності з реєстру?

Рейдерське захоплення через незаконну реєстрацію — реальна проблема в Україні. Якщо ви виявили, що у реєстрі змінився власник вашого майна без вашої участі:

1. Негайно подати заяву до поліції про незаконне заволодіння майном
2. Подати скаргу до Міністерства юстиції (реєстраційний орган) — позачерговий розгляд при рейдерстві
3. Звернутись до суду з позовом про скасування державної реєстрації права і витребування майна
4. Одночасно заявити клопотання про забезпечення позову — заборону будь-яких реєстраційних дій з майном

Кожна година тут важлива — майно може бути відчужене третім особам. Суди при доведеному рейдерстві задовольняють позови і скасовують незаконні реєстраційні записи.

Спори з забудовниками: як захиститися?

Типові ситуації, з якими звертаються до нас:

• забудовник не передає квартиру після введення будинку в експлуатацію
• квартира передана, але з суттєвими недоліками — не відповідає проектній документації
• забудовник ініціює банкрутство — що буде з інвестицією
• два різних договори на одну квартиру — «подвійні продажі»

При затримці передачі квартири нараховується неустойка — розмір залежить від умов договору. Якщо договір не містить спеціального застереження — застосовується ст.625 ЦКУ (інфляційні збитки + 3% річних). При банкрутстві забудовника — заявляємо вимоги кредитора і представляємо в процедурі банкрутства.

Самочинне будівництво: узаконити чи знести?

Самочинним є будівництво без дозволів або з їх порушенням (ст.376 ЦКУ). Є два напрямки:

Узаконення власного самочинного будівництва. Можливе через суд або в адміністративному порядку (якщо є можливість отримати всі дозволи постфактум). Суд може визнати право власності, якщо: будівництво не порушує права третіх осіб, відповідає будівельним нормам, власник вжив заходи для оформлення.

Оскарження самочинного будівництва сусіда або забудовника. Підстава: порушення вашого права власності, порушення нормативних відстаней, затінення, підтоплення тощо. Позов про знесення або усунення порушень. При масовій забудові — колективні позови.

Земельні спори: межі, вилучення, право власності

Земельне питання — особлива складність через численні реєстри (ДЗК, реєстр прав, РПЗП) і зміни законодавства. Найпоширеніші ситуації:

• Спір про межі ділянок — коли сусід самовільно змістив паркан або межа у кадастрі не відповідає реальній. Вирішується через землевпорядну експертизу і суд.
• Незаконне вилучення ділянки органом влади — оскарження рішення ради або ОДА, скасування державного акта.
• Визнання права власності на ділянку при відсутності документів або через набувальну давність.
• Оренда землі — поновлення договору, розірвання, стягнення орендної плати, незаконне виселення орендаря.

Матеріал підготовлений адвокатським бюро «Гончарук та партнери» з інформаційною метою і не є юридичною консультацією.

Маєте спір з нерухомістю або будівництвом? Записатись на консультацію.

Часті питання