Договір оренди земельної ділянки підписали 10 років тому, орендна плата надходила щороку – а тепер орендодавець раптово заявляє, що договір спочатку був недійсним і вимагає повернути землю. Велика Палата Верховного суду у справі № 925/632/19 дала відповідь, яка захищає орендаря в цій ситуації.
Це принцип добросовісності, закріплений у ст. 3 Цивільного кодексу України: особа не може діяти всупереч своїй попередній поведінці, якщо інша сторона на неї обґрунтовано розраховувала. У судовій практиці цей принцип часто називають естоппель або venire contra factum proprium. Простіше: якщо ви роками підтверджували своїми діями, що договір є дійсним і обов’язковим для вас, суд не дозволить вам раптово змінити позицію.
У справі № 925/632/19 орендодавець намагався оскаржити договір оренди земельної ділянки, укладений роками раніше. Орендна плата сплачувалась регулярно, орендодавець її отримував без жодних заперечень. ВП ВС зафіксувала: тривале виконання договору та прийняття виконання від іншої сторони виключає можливість посилатися на недійсність цього договору. Поведінка орендодавця суперечила його ж попередній поведінці і не підлягала судовому захисту.
Для застосування доктрини потрібно три умови:
Якщо орендодавець хоч раз офіційно заперечив договір, аргументація ускладнюється. Ключова – систематичність і тривалість виконання договору.
Для захисту в суді зберігайте:
ВП ВС у справі 925/632/19 суттєво зміцнила позицію орендарів. Якщо договір укладено, обидві сторони виконували його, плата отримувалась без заперечень – оскаржити такий договір через формальні недоліки стає значно складніше. Це особливо актуально у спорах щодо старих договорів оренди паїв, укладених до 2013 року, де реєстрація договору і реєстрація речового права могли збігатися не завжди.
Адвокати Honcharuk Partners розглянуть вашу ситуацію та нададуть конкретні рекомендації.
Читайте також:
П: Чи може орендодавець розірвати договір оренди в односторонньому порядку?
В: Тільки якщо це передбачено договором або законом – наприклад, при систематичному порушенні умов орендарем. Відмова від договору без підстав не допускається.
П: Якщо в договорі оренди є формальні помилки, чи може орендодавець через них оскаржити договір?
В: Якщо договір виконувався обома сторонами тривалий час, суд може відмовити в оскарженні через формальні недоліки, посилаючись на доктрину заборони суперечливої поведінки.
П: Що робити, якщо орендодавець перестав отримувати орендну плату і тепер не визнає договір?
В: Зафіксуйте всі попередні платежі документально. Направте орендну плату поштою або на рахунок і задокументуйте відмову від отримання. Це ключові докази для суду.
П: Чи поширюється позиція ВС тільки на земельну оренду?
В: Принцип заборони суперечливої поведінки діє у різних договірних відносинах. Але справа 925/632/19 стосувалась саме оренди землі і є орієнтиром для аналогічних земельних спорів.
П: Орендодавець помер, і спадкоємці хочуть розірвати договір. Чи зберігається захист?
В: Так. Спадкоємці вступають у права і обов’язки спадкодавця, включно із зобов’язаннями за договором оренди. Попередня поведінка орендодавця враховується.
Матеріал підготовлено адвокатами Honcharuk Partners для загального інформування. Кожна ситуація має індивідуальні особливості, зверніться за консультацією.